La pandemia da Covid-19 ha “investito” anche l’ambito delle norme condominiali. Imponendo nuove regole, generali e particolari, e la revisione nell’uso degli spazi .
Dalla sanificazione di impianti e aree comuni alle modalità di gestione dell’assemblea , dall’incrocio con le attività di negozi o B&B presenti in condominio , fino alla messa in sicurezza di edifici in cui abitano persone contagiate : gli amministratori si sono dovuti confrontare con uno scenario mutato.
Gli effetti delle nuove precauzioni sono destinati a continuare nei prossimi mesi, influendo non solo sulle abitudini delle famiglie, ma anche sui costi condominiali.
Le spese per la pulizia e la sanificazione delle parti comuni, ad esempio, possono comportare un aumento mensile fra 600 e mille euro per un piccolo stabile .
E molto di più per un palazzo più articolato o un supercondominio.
1 – INQUILINO CONTAGIATO ?
Va tutelata la privacy
Con la normativa europea sulla privacy (GDPR) , il titolare del trattamento dei dati rimane il condominio che – per sua natura , non essendo organizzato con struttura propria – demanda l’attività all’amministratore .
In tema di Covid-19, però, non sembra possano rientrare tra le competenze dell’amministratore anche quelle di tipo sanitario : il professionista non può trattare i dati sanitari per finalità diverse da quelle limitate al suo incarico .
In mancanza di una specifica disposizione normativa , l’inquilino positivo al coronavirus non è tenuto a comunicarlo all’amministratore , né ai singoli condomini ;
di conseguenza, anche l’amministratore, in caso di conoscenza “informale” di un caso di Covid-19 , non è tenuto a darne notizia agli altri condòmini (in caso contrario, si esporrebbe a eventuali conseguenze) .
Tuttavia , se il condomino contagiato decide – a suo insindacabile giudizio (morale) – di comunicare il proprio stato all’amministratore, quest’ultimo, sempre nel rispetto della privacy, dovrebbe procedere con un intervento di sanificazione .
Altri comportamenti di tipo arbitrario , assunti da parte dell’amministratore , potrebbero causare solo episodi di panico.
2 – ASSEMBLEA IN PRESENZA SE CI SONO I LOCALI ADEGUATI
Nelle FAQ (domande frequenti) sulle misure adottate dal Governo per la “Fase 2”, alla voce «Cerimonie , eventi , riunioni e attività culturali» , lo scorso 1° Giugno è stata aggiunta la seguente precisazione : le assemblee condominiali , a determinate condizioni , possono svolgersi in presenza fisica dei soggetti convocati , salva «la possibilità di svolgimento delle medesime assemblee da remoto».
Dunque , ai fini di una possibile assemblea in presenza , è necessario sanificare l’ambiente , vietare l’ingresso a coloro che risultano positivi al virus , sono in attesa dell’esito del tampone o sono obbligati a sottopor visi ; evitare assembramenti ; indossare la mascherina ;
mantenere una distanza interpersonale di almeno un metro ;
ridurre al minimo lo scambio di oggetti e documenti , da maneggiare coi guanti .
In ogni caso , è bene conoscere prima quale sia la capienza dell’area destinata all’incontro , per avere spazio adeguato .
Per tale ragione , in caso di comproprietari o deleganti/delegati , è possibile limitare la partecipazione a uno solo di essi – essendo comunque valido il voto .
L’assemblea “mista” – cioè svolta in parte da remoto e in parte in presenza – sarebbe certo più semplice , dal punto di vista informatico : ma il rischio dell’annullabilità continuerebbe a gravare sulla parte svolta da remoto .
3 – PER GLI SPAZI COMUNI UN POSSIBILE UTILIZZO A TURNI
L’amministratore non può vietare l’utilizzo di parti comuni, che rimangono a tutti gli effetti luoghi privati e comuni ai condòmini , che hanno diritto di utilizzarli secondo i criteri dell’articolo 1102 del Codice Civile , e nel rispetto delle norme di contenimento succedute e stratificate nelle ultime settimane .
Ciò vale , ovviamente, per quelle parti che sono legittimamente fruibili .
All’amministratore non competono compiti di polizia , e il rispetto delle normative è onere di cui rispondono i singoli condòmini .
Ma è opportuno che l’amministratore provveda alle necessarie informative, circa le misure di distanziamento e igiene che devono essere rispettate anche nelle parti comuni ; e che abbia disposto misure straordinarie e periodiche di sanificazione .
Nell’ambito di tale facoltà , dovranno essere declinate le varie iniziative che , però, non possono arrivare a sottrarre al godimento dei singoli le parti comuni , ai soli fini del rispetto delle misure di distanziamento sociale .
Nel caso in cui queste parti comuni (ad esempio, i giardini) abbiano una modesta superficie e non sia quindi possibile la fruizione contemporanea di tutti i condòmini senza violare le norme di distanziamento , una corretta disciplina potrebbe eventualmente prevedere una fruizione a turni .
4 – INTERVENTI DI SANIFICAZIONE ALMENO DUE VOLTE AL MESE
«L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria , salvo che rivestano carattere di urgenza»: così afferma l’articolo 1135 , comma 2 , del Codice Civile .
La salute dei condòmini è un valido motivo per intervenire con operazioni straordinarie finalizzate alla sanificazione delle parti comuni , per evitare il contagio da coronavirus .
In tal caso , l’amministratore è tenuto ad avvisare i condòmini circa data e ora dell’intervento .
Può inoltre concordare con la ditta di pulizie i prodotti da usare , e far ratificare tale decisione in una successiva assemblea condominiale .
A quanto ammontano le spese ? Un servizio di ozonizzazione , in media, costa circa 200 euro per ogni vano scala di 4/5 piani .
La procedura va ripetuta almeno due volte al mese: ma se in condominio c’è un’attività commerciale o un B&B , la frequenza potrebbe essere più alta , per effetto di norme regionali .
A ciò si aggiunge la maggiore spesa per l’acquisto di prodotti certificati.
L’intervento va organizzato e svolto nel rispetto delle prescrizioni di sicurezza previste dalla legge : gli addetti devono avere protezioni adeguate (mascherine e guanti) e lavorare mantenendo le distanze di sicurezza previste.
5 – POSTICIPO DELLE SPESE VIETATO (SALVO DELIBERE)
In questo periodo , una delle conseguenze pratiche di maggiore rilievo è stata la difficoltà per l’amministratore del condominio di reperire le somme necessarie a far fronte alle spese per i servizi indispensabili .
Da quando è iniziata l’emergenza coronavirus , una delle domande più frequenti è stata quella dell’inquilino che si chiedeva se potesse interrompere il pagamento delle spese condominiali (secondo le quote già approvate dall’assemblea per l’anno in corso) , a causa sia dell’emergenza sanitaria ed economica , sia dell’interruzione forzata di alcuni servizi condominiali .
A oggi non è stata emanata alcuna disposizione che autorizzi la sospensione degli oneri condominiali .
L’amministratore ha dunque l’obbligo di pretendere il pagamento delle spese , a meno che non siano state prese decisioni diverse in sede di assemblea .
È quindi importante che ogni condomino provveda al pagamento degli oneri condominiali , tramite i canali telefonici e telematici messi a disposizione dalle banche per eseguire pagamenti o trasferimenti di denaro .
L’amministratore potrà così garantire l’erogazione dei servizi essenziali.
6 – PER L’ACCESSO AGLI ASCENSORI INDICAZIONI PIU’ STRINGENTI
L’amministratore (che ha la responsabilità da custodia di cui all’articolo 2051 del Codice Civile) vigila sugli impianti comuni , curandone la manutenzione ordinaria e straordinaria .
Non può però vietarne l’utilizzo .
In molti condomìni gli amministratori hanno comunque imposto alcune regole : ad esempio, occupare uno (o al massimo due) alla volta la cabina , indossando guanti monouso e mascherine , così da poter toccare pulsante , maniglia e bottoniera in tutta sicurezza. A ogni modo , occorre comunque una pulizia accurata della cabina dell’ascensore , seguita da disinfezione delle superfici. Dunque, un ciclo di pulizia , lavaggio e sanificazione che fa uso di prodotti chimici certificati , allo scopo di ridurre la carica microbica e non creare intossicazioni a operatori e utenti .
Trattandosi di una situazione imprevedibile e urgente , anche senza il consenso dell’assemblea , l’amministratore può disporre la sanificazione periodica dell’impianto : attività svolta secondo determinati parametri e da ditte specializzate.
7 – B&B , ELENCO DEGLI ALLOGGIATI DA CONSERVARE PER 14 GIORNI
In merito alle attività ricettive in condominio (B&B e simili) , l’11 Giugno è stato pubblicato l’aggiornamento delle «Linee guida per la riapertura delle attività economiche , produttive e ricreative» : schede tecniche approvate dalla Conferenza delle Regioni.
Le linee guida prevedono regole di carattere generale , tra cui : predisporre un’adeguata informazione sulle misure di prevenzione ;
promuovere e facilitare il rispetto della distanza interpersonale di almeno un metro ;
mantenere l’elenco dei soggetti alloggiati per un periodo di 14 giorni ;
obbligare gli ospiti a indossare sempre la mascherina nelle aree comuni chiuse ; r
endere disponibili prodotti per l’igienizzazione delle mani in varie postazioni nella struttura .
Quanto alle attività (locazioni brevi) , al cambio ospite è necessaria l’accurata pulizia e disinfezione di ambienti , arredi , utensili e , laddove fornita , biancheria .
Inoltre , a tutela di eventuali persone residenti o soggiornanti nello stesso stabile in cui si svolge l’attività di locazione breve, va garantita l’accurata pulizia e disinfezione anche degli spazi comuni .
8 – NEI NEGOZI AL PIANO TERRA VANNO EVITATI ASSEMBRAMENTI
Il documento elaborato dalla Conferenza delle Regioni affronta anche il settore del commercio al dettaglio .
Per queste attività , che possono essere svolte al piano terra di edifici abitativi , le linee guida prevedono innanzitutto un’adeguata informazione sulle misure di prevenzione .
In particolare , può essere rilevata la temperatura corporea , impedendo l’accesso a chi segnala oltre 37,5 °.
È necessario , inoltre, stabilire regole di accesso in base alle caratteristiche dei singoli esercizi , in modo da evitare assembramenti e assicurare almeno un metro di distanza tra i clienti .
Nel caso di acquisti con scelta in autonomia e manipolazione del prodotto da parte del cliente , va resa obbligatoria la disinfezione delle mani prima della manipolazione della merce .
In alternativa, devono essere messi a disposizione della clientela guanti monouso da utilizzare obbligatoriamente.
I clienti devono sempre indossare la mascherina , così come i lavoratori in tutte le occasioni di interazione con i clienti .