UNITA’ SINGOLE
Il dubbio sul tetto per due unità .
Bisogna chiarire se , in caso di interventi su singole unità immobiliari trainati dagli interventi condominiali, l’agevolazione del 110% si applichi a qualunque tipologia soggettiva di condòmini , cioè se valga anche per i professionisti , le imprese , le società , gli IACP o le ONLUS ; in questo caso , in qualità di condòmini , l’effetto sarebbe di non applicare il tetto delle due unità immobiliari previsto dalla Legge per le persone fisiche .
CONDOMINIO
Assemblea , resta il quorum costitutivo .
Nel DL 34/20 è stabilito che per deliberare i lavori del 110% serva la maggioranza degli intervenuti in assemblea , che rappresenti almeno un terzo dei millesimi .
Si tratta del quorum deliberativo .
La nuova norma ha lasciato immutato il quorum costitutivo , che resta quello dalla maggioranza dei partecipanti al condominio e dei due terzi del valore dell’intero edificio in prima convocazione e un terzo dei partecipanti e un terzo del valore in seconda .
INTERI EDIFICI
Le «parti comuni» e il proprietario unico .
Il proprietario unico di un intero edificio non può sfruttare il 110% perché le «parti comuni» su cui eseguire i lavori (pareti, tetto, impianti comuni) non sono quelle di un condominio .
Così l’ Agenzia delle Entrate , interpretando alla lettera quella che di fatto sembra essere una svista del legislatore (tra le molte del DL 34/2020) , hanno interrotto una prassi sempre seguita con le altre detrazioni per ristrutturazioni ed eco bonus .
EDIFICI PLURIFAMILIARI
Ex negozi e loft verso il 110% .
Uno spiraglio importante si è aperto per quelle unità immobiliari al piano terra dei condomìni che hanno «autonomia funzionale» , con impianti separati dal resto dell’edificio , come capita spesso nei condomìni cittadini , soprattutto se costruiti a inizio secolo , dove ex officine ed ex negozi sono divenuti abitazioni con ingresso su strada .
L’agevolazione , concepita per le villette a schiera, risulta applicabile anche nei condòmini .
LE OPERAZIONI
Cessione del credito con probabili difficoltà .
Il credito d’imposta è un diritto personale dei singoli condòmini : sulla sua cessione, quindi, non è possibile che si esprima l’assemblea di condominio con una decisione a maggioranza .
Saranno i singoli condomini a disporre del loro diritto come meglio riterranno , in modo separato dagli altri .
Questo , però , rischia di rendere più complessa la gestione della cessione del credito a livello operativo .
IL DECRETO MISE
Interventi trainati a rischio stop .
Leggendo il decreto del MISE , sembra non sia possibile trainare al 110% alcuni interventi : la riqualificazione energetica globale, gli interventi di riqualificazione energetica di parti comuni, per più del 25% della superficie disperdente lorda , gli interventi congiunti ecobonus-antisismic o, l’acquisto e posa in opera di generatori d’aria calda a condensazione e di dispositivi multimediali per il controllo da remoto per riscaldamento o climatizzazione .
I PRODOTTI DEDICATI
Offerte delle banche ancora da scoprire .
Alcuni si sono già mossi , altri dovranno mettere i loro prodotti sul mercato nelle prossime settimane .
Di certo , un altro dei nodi fondamentali dell’operazione superbonus è quello legato agli istituti di credito e alle operazioni che attiveranno per consentire la cessione dei crediti .
Con alcuni interrogativi .
C’è da chiedersi , ad esempio , se la cessione sarà possibile da parte dei privati o solo dalle imprese .
PRESTAZIONE ENERGETICA
APE con differenze da Regione a Regione .
Per testimoniare il duplice salto di classe sarà necessario produrre prima e dopo l’intervento l’APe dell’intero edificio , definito “convenzionale”.
Qualora ci siano interventi “trainati” anche sulle parti private, dovrà essere prodotto un APE “ordinario” (ante e post) anche per ciascuna unità immobiliare che godrà del superbonus .
C’è , però , da considerare che molte Regioni adottano previsioni differenti in materia di APE .
ANTISISMICA /1
Senza premialità effetti da verificare .
Il vecchio sismabonus (variabile fino all’85%) si basava sulla premialità : più veniva migliorata la sicurezza dal punto di vista strutturale e sismico più era vantaggioso il beneficio .
Dal 1° Lluglio 2020 è possibile un ulteriore potenziamento dato dal superbonus al 110% che , però , elimina ogni premialità .
Qualsiasi detrazione legata a opere strutturali è incentivata. In questo modo potrebbero essere disincentivati gli interventi più efficaci .
ANTISISMICA/2
Per i nuovi interventi rebus asseverazioni .
Il tecnico deve effettuare l’asseverazione per gli interventi di messa in sicurezza facendo riferimento al DM 58/2017 in materia di sisma bonus .
Il DM 58 fa , però , riferimento solo alle opere di miglioramento sismico che rientravano nel sisma bonus .
Con il nuovo 110% è possibile portare in detrazione anche le opere di adeguamento statico, non ricomprese nel DM non è chiaro come andrà fatta l’asseverazione in questi casi .