CESSIONE DEL CREDITO IMPEGNO INDIVIDUALE PER I CONDOMINI

LE DELIBERE

RISCHI DELLE SCELTE AUTONOME SE POI NON VENGONO VERSATE LE QUOTE AL CONDOMINIO

Non c’è maggioranza che tenga : dopo aver deliberato i lavori al 110% la fruizione del bonus come detrazione in cinque anni , cessione del credito o sconto in fattura è una scelta individuale e il condominio non può deciderla .
Quindi , a meno di un complesso intervento normativo , mentre deliberare gli interventi può essere fatto facilmente con la maggioranza facilitata stabilita dal nuovo Comma 9 bis dell’ Articolo 1 del DL 34/20 , questo aspetto va affrontato in altro modo , con una dichiarazione individuale da consegnare al cessionario o all’impresa .

GLI SVANTAGGI
Non tutti i condòmini , infatti, sono per forza interessati a cessione o sconto .
Non dimentichiamo che un interesse del 2% annuo è molto appetibile e corrisponde a una buona redditività netta di una locazione media .
Garantita dallo Stato e incassabile ogni anno , a Luglio , direttamente in pensione o nello stipendio con il modello 730 oppure portata in detrazione dall’IRPEF in Redditi .
Di fatto , c’è chi potrebbe vederlo come un investimento , a fronte di una spesa cospicua .
Per questo la soluzione della detrazione interesserà probabilmente più i proprietari di villette che quelli di appartamenti in condominio ma anche tra questi ci possono essere contribuenti con ampia liquidità da investire e una quota di spese notevole .
Più piccolo è il condominio e maggiori sono le quote millesimali , più pesanti sono gli oneri attribuiti a ciascun condòmino .
Già con una spesa individuale di 20mila euro si può contare su 400 euro all’anno di “reddito fiscale” per cinque anni .

IN BANCA
È evidente che in un condominio non sono sempre queste considerazioni a prevalere , perché si aggiunge un po’ di burocrazia in più .
Ma bisogna considerare che se è una banca a finanziare l’operazione, come nello schema del prodotto recentemente presentato da Unicredit (che acquista a 102 il credito di 110) , l’importo sarà corrispondente al totale di quello ceduto dai singoli condòmini che hanno optato per questa soluzione .
La banca , in questo caso , non può certo rinunciare all’8% quindi , se in un condominio con 40 unità immobiliari 30 condòmini aderiscono alla cessione del credito e dieci no , l’importo complessivo di spesa fatturata di 1 milione verrà finanziato per 765mila euro (a fronte di un incasso , nel caso di Unicredit , di 825mila euro di credito fiscale) .
Mentre i dieci condòmini che scelgono la detrazione verseranno al condominio 250mila euro complessivamente.

LA GESTIONE ED I SUOI RISCHI
La gestione di questi flussi , da parte dell’amministratore, non sarà per nulla semplice, anzitutto perché la cessione del credito mette al riparo dal rischio morosità e chi non opta per questa soluzione si spera che paghi poi regolarmente la sua quota di spesa .
Le norme non sembrano prevedere che si eviti la situazione in cui un moroso professionale , magari con esecuzione immobiliare già in prospettiva , ceda a un terzo qualunque il suo credito fiscale , per poi incassare liquidità , fare la sua brava comunicazione all’amministratore dell’avvenuta cessione e poi non pagare il condominio .
Che si troverebbe così a inseguire il suo credito (normale e non fiscale, stavolta) con tutte le prospettive di insuccesso di questi casi .
Anche solo per le difficoltà di gestione , le scelte diverse dalla cessione “collettiva” vanno scoraggiate ma , restando pur sempre un diritto indiscutibile del singolo contribuente , alla banca dovrà essere consegnato un impegno formale e individuale alla cessione che solo in seguito , dopo l’emissione delle fatture da parte dell’impresa e la comunicazione all’ Agenzia delle e Entrate , potrà trovare concreta attuazione .
Almeno questa è la soluzione che prospetta Unicredit ed è difficile pensare che possa essere molto diverso presso gli altri istituti di credito .

L’AMMINISTRATORE E L’ASSEMBLEA
Un impegno di vasta portata, quindi, verrà assunto dall’amministratore di condominio (si veda il provvedimento dell’ Agenzia delle Entrate protocollo 283847/2020) .
Impegno che non rientra certo nel suo mandato ordinario e il cui compenso dovrà essere concordato e deliberato nel corso dell’assemblea che deciderà gli interventi .
Proprio sull’assemblea , poi , si fa sempre più urgente un intervento normativo (sollecitato con proposte di emendamento al DL Semplificazioni da parte di Anaci e Confassociazioni cui hanno aderito ALAC e la Consulta delle associazioni degli amministratori di condominio) per consentire ufficialmente quelle online.
Sinora , infatti , sono state tenute poche assemblee a distanza e , a quanto risulta , non sono state impugnate .
Tuttavia le restrizioni per il Covid 19 rendono difficili quelle in presenza .