LE RISTRUTTURAZIONI CON DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE RICHIEDONO ALMENO UNA SCIA
Gli incentivi (bonus) previsti dalle norme del 2020 esigono particolare attenzione in quanto si interviene su strutture edili: per ottenere i contributi, occorre dimostrare i risultati energetici e strutturali che si intendono raggiungere con specifiche attestazioni di professionisti del ramo termotecnico e ingegneristico.
A monte, tuttavia, è necessaria una verifica di matrice edilizia.
GLI ADEMPIMENTI PRELIMINARI
Per intervenire su facciate ed elementi strutturali, occorre infatti un controllo degli uffici tecnici comunali.
Per lo più, i contributi si ottengono con lavori definibili come manutenzione straordinaria, ma si può giungere ad un vero e proprio recupero del patrimonio edilizio, con demolizioni e ricostruzioni che impegnano seriamente il territorio.
Oltretutto, gli incentivi si possono cumulare con effetti accrescitivi perché alcuni (ad esempio, l’isolamento termico) sono “trainanti”: consentono di aumentare al 110% il contributo pubblico, con riflessi sulle caratteristiche del prodotto finale.
Le migliorie energetiche, il sisma bonus, il fotovoltaico possono poi cumularsi al bonus mobili e generare la suggestione di edifici completamente nuovi ed anche arredati a spese pubbliche.
Tali entusiasmi si raffreddano considerando che il meccanismo di cessione del contributo, già di per sé, nasconde insidie, in quanto la cessione avviene pro solvendo e cioè senza liberare il beneficiario (cedente) dei rischi circa contestazioni sul diritto al bonus.
Di qui l’importanza di una corretta impostazione iniziale della pratica, con un primo filtro di tipo edilizio. Occorre infatti dotarsi di un titolo idoneo, che può essere, nell’ordine: CIL asseverata, SCIA o permesso di costruire, a seconda del peso dell’intervento.
Sia la Comunicazione Inizio Lavori (CIL) sia la Segnalazione (SCIA) devono avere un allegato (a firma di un tecnico) che asseveri la compatibilità con lo strumento urbanistico, descrivendo e inquadrando l’intervento e dichiarandone la fattibilita’ urbanistica.
Se poi si opera nei centri storici o su immobili o zone vincolate, gli adempimenti preliminari diventano più gravosi, perché i controlli pubblici possono entrare nel dettaglio di materiali, colori ed impatto ambientale.
Si pensi ad esempio alle interferenze tra l’isolamento termico e la sostituzione di infissi o tegole: problemi e sanzioni sulle forme delle finestre (tonde o rettangolari) sono stati affrontati dal TAR Brescia (sentenza 605/2000) per una zona di pregio a Desenzano sul Garda (ma solo dopo una lunga lite), mentre gli infissi in alluminio verniciati a legno sono stati ammessi dal TR Catania (sentenza 950/2005), ma solo grazie alla occasionale circostanza che anche gli uffici della locale Soprintendenza avevano questo tipo di chiusure.
GLI INTERVENTI
Con i contributi sono possibili interventi sulle parti strutturali (muri portanti), realizzabili anche con procedure di manutenzione straordinaria, ma mantenendo l’originaria destinazione d’uso (Articolo 3, Lettera b del DPR 380 / 2001).
Ma anche utilizzando una SCIA , cioè definendo l’intervento come manutenzione straordinaria, occorre l’asseverazione di un tecnico sulla compatibilità urbanistica, con adeguati elaborati progettuali.
I parametri più delicati da tener presenti, nel rapporto con gli uffici tecnici dei Comuni, sono volumetria e destinazioni d’uso.
Minor importanza hanno le modifiche agli elementi catastali (che vanno in seguito regolarizzati, se modificati).
Le ristrutturazioni pesanti (demolizione e ricostruzione) modificano in genere anche volumi e superfici, generando un organismo edilizio in tutto o parte diverso dal precedente. In questi casi, occorre (articoli 3, 10 e 22 del DPR 380/2001) almeno una SCIA.
Ancora diverso è il caso della ricostruzione e del ripristino di edifici o parti di essi crollati o demoliti, intervento che è possibile qualora sia dimostrata la preesistente consistenza.
In questi casi vi è spesso un aumento del numero delle unità immobiliari (delicato parametro, perché i contributi spettano per ogni – si ritiene finale – unità immobiliare) e sono possibili cambi di destinazione d’uso.
Infine, possono cambiare le altezze interne, spostando i solai adeguandoli a nuove tipologie.
Tutto ciò convince di un’adeguata istruttoria edilizia, poiché gli interventi non liberano dalle previsioni urbanistiche.